|
Апр
08
|
Решили выяснить у риелтора, в какие квартиры лучше вкладываться и как правильно использовать их инвестиционный потенциал.
На фоне рекордной цены золота и растущей криптомании невольно всплывает вопрос, остается ли сегодня жилая недвижимость хорошим способом сохранения и приумножения денег.
Консервативные инструменты инвестиций генерируют меньший процент доходности. Но как будто не так сильно реагируют на "черных лебедей".
По крайней мере, это показывают практика и ценовая статистика. В последние неспокойные годы рынок недвижимости выглядит лучше, чем пять лет назад или в 2013–2014-м.
Соответственно, недвижимость, как и прежде, остается объектом для капиталовложений. Но, как и любая инвестиция, несет определенную долю риска.
Журналист Tochka.by узнал у риелтора компании "Авангард Недвижимость" и автора тематического Telegram-канала Катерины Благуш, как определить идеальную квартиру, которая может стабильно приносить пассивный доход.
Покупать ли квартиру для перепродажи?
По словам собеседницы, есть примеры, когда люди действительно заработали, вложившись в строительство жилья на стадии котлована ("Левада", "Северный берег").
Сейчас хрущевку, купленную в 2013-м, можно продать примерно за такие же деньги.
Если бы собственник решил избавиться от этой квартиры пять лет назад, то смог бы выручить $45 тыс. То есть потерял бы четверть начальной суммы.
Приобретя квартиру за $45 тыс. в 2020-м, сейчас владелец реализовал бы ее на 33% дороже.
Гарантирует ли квартира под аренду доход?
Специалист сразу обращает внимание, что сдача квартиры в аренду делает собственника зависимым от нее. Он фактически становится рантье.
"Так или иначе придется в этом участвовать. Не будет так, что где-то отдельно существует ваша квартира, которая просто раз в месяц кладет вам деньги на карту", – весьма доходчиво обозначает собеседница.
Это могут быть не такие легкие деньги, как кажется. Все равно периодически возникают проблемы: жалобы на шум, кого-то затопило, арендатор срочно съезжает.
В силу разных причин всегда есть вероятность падения спроса и того, что квартира будет простаивать во время поисков новых арендаторов. А еще нужно учитывать расходы на мелкий ремонт и налоговые выплаты.
Посуточно или долгосрок?
По оценкам эксперта, посуточная аренда – отдельная история. У человека, по сути, не должно быть никакой другой работы: встречать постояльцев, убирать за ними, решать бытовые вопросы.
Менее затратный по времени и усилиям вариант – субаренда, когда вы сдаете на месяц (например, за $400), а уже новоявленные арендаторы "гоняют" жилье по суткам. Но в этом случае для собственника все снова превращается в долгосрок.
Востребованными на сутки будут квартиры в центре города с близостью к вокзалу или знаковым местам. На соответствующих интернет-ресурсах можно заметить, сколько жилья посуточно сдается в "сталинках" на проспекте Независимости.
Также нужно понимать, что у такого бизнеса в последние годы возникало много форс-мажорных факторов: пандемия и сокращение числа туристов из Европы.
По наблюдениям риелтора, в продаже все чаще появляются квартиры, которые как будто сдавались ранее посуточно. Впрочем, судить об этом собеседница может лишь по интуиции, исходя из характерных фото интерьера.
Можно ли добиться серьезной скидки при покупке таких квартир? Специалист подчеркивает, что сам факт сдачи посуточно не может служить причиной. Поводом станут только конкретные недостатки, а они бывают у любого жилого помещения, независимо от того, как оно использовалось.
Какую квартиру купить, чтобы она не теряла в цене?
Если не обращать внимания на форс-мажорные обстоятельства, то, конечно, есть критерии, которые при прочих равных будут сохранять ликвидность квартиры.
Лучшим вариантом вложений, по словам Катерины, безусловно, являются монолитно-каркасные дома. Но и новые панельки в целом могут долго оставаться востребованными. В качестве примера собеседница привела "Новую Боровую".
"Если брать сильно заранее, на уровне котлована, то на выходе можно заработать. Просто купить и перепродать готовое – больше из разряда лотереи. Найти на рынке что-то по заниженной цене сложно. И невысокая стоимость будет обусловлена какой-то проблемой, которая впоследствии может привести к незапланированным расходам", – поясняет риелтор.
Если все-таки рассматривать готовые квартиры, то в любом случае лучше покупать в новых домах. Правда, и вкладывать придется значительно больше, поэтому нужно отталкиваться от своего бюджета.
В плане площади выбирать надо "однушки" или "двушки", которые пользуются повышенным спросом с точки зрения и возможной перепродажи, и аренды. Заработать и купить (в том числе с помощью кредита) их проще. "Трешки" в одном и том же доме могут сдаваться по цене двухкомнатной квартиры.
По словам собеседницы, в последние годы особенно популярным является формат "евродвушек" (совмещенная с кухней гостиная и отдельная спальная). В этой связи стоит закладывать соответствующее зонирование квартиры, если условия строительства подразумевают только черновую отделку.
Есть "золотые правила": привлекательное жилое состояние, минимум косметического ремонта и наличие метро рядом. Тогда любые "единички" или "двушки" должны сдаваться хорошо. Но сейчас даже близость самого быстрого вида общественного транспорта не является значимым критерием.
"В районах «Лебяжий» или «Новая Боровая», где нет метро, все сдается очень хорошо и дорого. Даже на первых или последних этажах. И контингент квартирантов потенциально будет создавать меньше проблем, чем условно группа студентов, заехавшая в хрущевку", – констатирует эксперт.
Если деньги позволяют, то лучше покупать жилье в новых домах в уже зарекомендовавших себя районах.
Очевидный недостаток недвижимости – привязка к земле и стране. Также ее нельзя относительно быстро монетизировать.
Но, если не брать во внимание факторы непреодолимой силы, имущество все равно будет иметь вес. Даже если оно упадет в цене, это произойдет пропорционально общему снижению покупательской способности. А новейшая история показала, что рынок недвижимости может относительно быстро восстановиться. Даже на фоне геополитической неопределенности.
Если обобщать глобально, то в контексте покупки/продажи недвижимости принцип такой же, как и в других инвестициях (акциях или криптовалюте): покупать в худшие времена (на дне) и продавать в лучшие (на пике). Нюансы только в степени и периоде волатильности, а также в соотношении риска и доходности.
Источник информации: Tochka.by
08.04.2025.Больше интересного - у нас в Telegram https://t.me/brestcity
Новости по теме: Недвижимость
***
Подпишитесь на Новости Бреста в Google
Читайте БрестСИТИ в Яндекс.Новости
По этой же теме (региону):
Понравилась новость? Поделитесь с друзьями:
Наш канал в Viber и Telegram. Присоединяйтесь!
Есть о чем рассказать? Пишите в наш Telegram-бот. Это анонимно и быстро
